Custode Giudiziario, chi è? Come devo comportarmi?

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Il Custode Giudiziario è il professionista incaricato dal Magistrato in seguito ad un pignoramento per custodire, ovvero conservare e amministrare l’immobile in questione.

Egli viene nominato dal Giudice e, ogni tre mesi, deve rendere conto dell’avanzamento della situazione. In fase di nomina è il giudice stesso a stabilire le direttive e le istruzioni necessarie, i compiti ma anche i limiti di azione del custode in base alle diverse circostanze. Ma quali sono i compiti e i doveri del custode giudiziario? Vediamoli insieme.

 

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Custode Giudiziario: quali compiti ha?

Entro 10 giorni dalla sua nomina il custode giudiziario deve fare il primo accesso all’appartamento e verificare se l’immobile è occupato o meno. A questo proposito ricordiamo che la nomina del custode è a tutti gli effetti un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile (art. 560 comma 1 del Codice Penale).
A questo punto possono verificarsi tre situazioni:
  • l’immobile è occupato da terzi senza titolo (senza un contratto di affitto valevole e registrato prima della trascrizione del pignoramento)
  • oppure è  occupato da terzi con titolo che ha però data di registrazione successiva al pignoramento
  • o ancora è occupato dal proprietario (ed eventuale sua famiglia) che però si mostrano ostili e non collaborativi

In tutti questi casi il custode giudiziario mette in esecuzione la nomina che ha ricevuto e chiede al Giudice un ordine di sgombero dai locali da parte di tali soggetti. Qualora invece il bene sia occupato con titolo cosiddetto “opponibile” ai terzi, ovvero in possesso di regolare contratto di locazione registrato prima del pignoramento, a tutti gli effetti subentra ai proprietari nell’amministrazione del bene e riscuoterà i canoni d’affitto dagli inquilini.

Il suo ruolo quindi è quello di amministrare e conservare i beni pignorati o sequestrati. Svolgerà il suo compito in modo responsabile e diligente al fine di favorire il maggior interessamento possibile da parte di soggetti interessati.  Naturalmente, infatti, più offerte verranno fatte più si avrà la possibilità di vendere la casa al prezzo più alto.

Inoltre, avrà cura di organizzare le visite dei potenziali acquirenti.

 

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Come comunica il custode giudiziario con i potenziali acquirenti?

Il custode, o un suo collaboratore, è a disposizione di coloro che vogliono acquistare la casa. Fornirà loro informazioni dettagliate relative all’immobile, alle fasi di vendita e circa le spese condominiali (pregresse e future). Su richiesta del compratore inoltre, potrà inviare copia della perizia di stima dell’immobile.

Chiunque sia interessato all’immobile può prendere appuntamento col custode giudiziario per visionare l’appartamento. Egli fornirà comunque già tutte le informazioni utili anche via telefono, prima di procedere con la visita. Queste informazioni non riguardano solo lo stato dell’immobile ma anche le procedure sullo svolgimento d’asta.

 

Come vengono organizzate le visite dal custode giudiziario?

Per evitare eventuali irregolarità d’asta, il custode ha l’obbligo di organizzare le visite in modo che i partecipanti all’asta non si incontrino mai fra loro, anche se non sempre riuscirà a garantire che si incontrino prima o dopo il sopralluogo. Ovviamente non comunicherà  se ci sono altre persone interessate e non potrà comunque mai diffonderne i nominativi.

Le visite all’immobile saranno concentrate in determinati giorni, per evitare per quanto possibile disagi agli inquilini o ai proprietari occupanti. Non si effettuano mai visite collettive, proprio per il punto che abbiamo chiarito qui sopra. Le visite perciò dovrebbero essere inserite in un programma, con orari differenti e ben scadenzati.

 

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Per i proprietari è molto importante essere collaborativi con tutti i professionisti incaricati dal Tribunale. In particolare è importante quindi collaborare con il Custode Giudiziario,  in quanto un comportamento ostile, il danneggiamento del bene o la mancata disponibilità  a concedere le visite di potenziali acquirenti comporterebbe un ordine di sgombero anticipato da parte del Giudice dell’Esecuzione.

Ricordiamo infatti che il custode deposita in Cancelleria una relazione periodica dove ha l’obbligo di segnalare eventuali comportamenti di mancata collaborazione o di inadeguata conservazione dell’immobile.

 

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