Il Consiglio dei Ministri ha approvato le recenti richieste di modifica al cosiddetto Decreto Mutui, recependo così le disposizioni europee contenute nella Mortgage Credit Directive, la Direttiva Ue 2014/17, volta a fornire un quadro normativo uniforme che garantisca la stabilità del settore e rinnovi la fiducia dei consumatori.
Le direttive trovano applicazione nei contratti di credito finalizzati all’acquisto di immobili residenziali e prevedono che vengano fornite al cliente dettagliate informazioni precontrattuali su un “Prospetto informativo europeo standardizzato” (Pies) nonchè chiarimenti sul calcolo del “Tasso annuo effettivo globale” (Taeg) e di conseguenza sulle spese accessorie del prodotto finanziario.
Ma cosa cambierà , nella pratica, rispetto ai dettagli più attesi?
- Anzitutto le modifiche non saranno retroattive, pertanto non riguarderanno i mutui stipulati prima dell’applicazione del Decreto stesso.
- In approvazione alle modifiche richieste dai gruppi parlamentari l’inadempienza del mutuatario scatterà al decorrere delle 18 rate, anche non consecutive, non pagate anziché dopo 7 come inizialmente stabilito.
- Dal conseguente decadimento dal beneficio dei termini contrattuali, in base a quanto scelto e sottoscritto alla stipula dell’atto di mutuo, si potrà traferire la proprietà dell’immobile alla banca o farne incassare il ricavato della vendita senza dover passare attraverso la vendita giudiziaria del Tribunale. Per coloro che intenderanno sottoscrivere tale clausola è prevista la consulenza di un professionista per meglio comprenderne il contenuto e le conseguenze.
- Qualora il ricavato di tale vendita sia superiore al debito residuo al mutuatario spetterà l’incasso dell’eccedenza, mentre nel caso in cui i proventi siano inferiori a quanto dovuto alla banca la stessa provvederà allo “stralcio” di quanto non percepito.
Conclusioni:
In molti ci chiedono un parere professionale rispetto a queste modifiche che hanno diviso l’opinione pubblica e gli operatori del settore.
Crediamo, anzitutto, che ogni tentativo di incrementare l’informazione a favore del consumatore rispetto ai prodotti finanziari scelti sia benvenuto; tuttavia bisognerà appurare se effettivamente concorreranno ad una maggiore consapevolezza del cliente o se si tramuteranno in ulteriori allegati alla domanda di mutuo che il funzionario della banca avrà semplice cura di farci firmare.
Altro aspetto da verificarsi nel tempo è se nel cosiddetto e apparentemente rassicurante accordo tra le parti la banca farà , o meno, pesare la propria posizione di innegabile privilegio nell’approvare o meno determinate clausole.
Siamo infatti abituati a ricevere allo sportello repliche del tipo “non è obbligatoria ma sicuramente renderà più semplice l’approvazione” rispetto ad assicurazioni accessorie o altri prodotti finanziari arbitrariamente abbinati alla domanda di mutuo presentata, piuttosto che “può rivolgersi senza problema ad un altro istituto credito” quando tentiamo di trattare nel merito di qualche nota informativa o bozza contrattuale.
Sarà particolarmente determinante, ad esempio, la scelta del professionista che attribuirà la stima del valore a cui sarà venduto il bene in caso di inadempienza e l’accettazione o meno dello stesso da parte del mutuatario che potrà godere di somme per differenza rispetto al residuo debito con la banca.
Riteniamo sicuramente vantaggioso, diversamente, il caso in cui l’importo del mutuo da estinguere sia nettamente superiore al valore dell’immobile concesso in garanzia. Adoggi infatti, salvo interventi stragiudiziali derivanti da attività professionali come la nostra, situazioni di questo tipo vedono oltre alla perdita del possesso del bene a seguito di una procedura espropriativa molto dispendiosa, un debito residuo difficile da sanare successivamente a causa delle elevate spese e interessi moratori.
Resteranno ovviamente escluse da questa nuova tipologia di recupero le procedure di esproprio promosse da creditori diversi dalla banca, quali condomini, finanziarie ed altri soggetti aventi titolo nei confronti del debitore. In questi casi, come ad oggi e in passato, la banca interverrà con privilegio sul ricavato della vendita disposta dal Tribunale competente in forza dell’ipoteca volontaria concessa.
Senz’altro positiva, altresì, la proroga dei termini a 18 rate complessivamente insolute per far scattare l’inadempienza.
